ANKARA (İGFA) – Kat maliklerinin ortak alanları kiraya verip maddi kaynak sağladıklarına sıkça rastlandığını belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kat malikleri ortasındaki ihtilafların büyük bir kısmı da, kat maliklerince onaylı mimari projede belirlenen hedefe uygun olarak kullanılması gereken ortak alan ve tesislerin kat maliklerince üçüncü bireylere kiralanmasında yaşandığına dikkati çekti.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran, bina girişi, hol, merdiven, asansör, koridor, çatı, çatı ortası, bahçe, otopark, spor salonu, yüzme havuzu, sauna, çamaşırhane, kiler, kalorifer dairesi, jeneratör odası, yangın merdiveni, su deposu üzere yerler ortak alana dahil olduğunu tabir eden Av. Şimşek, “Ortak yerlerin, yetkili mercilerce onaylanmış plan ve projelerde açıkça gösterilmiş olması, ayrıyeten mukavele ile onaylı projenin ahenk içinde olması gerekmektedir.” dedi.
ORTAK KULLANIM ALANLARI KİMLER TARAFINDAN VE NASIL KULLANILIR?
İlgili kanunun 16. unsuruna nazaran ortak alanlar üzerinde kimlerin, nasıl haklara sahip olduğu açıkça belirlendiğinin altını çizen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak kullanım alanları ile ilgili hususları kapsamında kat malikleri arsa hisseleri oranında ana gayrimenkulün ortak alanlarında ortak mülkiyet kararlarına nazaran malik olurlar. Hasebiyle her kat maliki belirlenen ortak alanlardan faydalanma hakkına sahiptir. Ayrıyeten; Kat maliklerinin sahip olduğu bu hak; kira kontratı ile kiracılara, farklı bir mutabakat ya da nedenle bağımsız kısımlarda ikamet eden yahut faydalanan üçüncü şahıslara de tanınabilir” diye konuştu.
Kat malikleri ortak alanları ve eklentileri kullanırken maddelere, tapu sicilinde kayıtlı idare planına, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara, apartman idaresi tarafından alınan kararlara ve belirlenen kurallara uymak zorunda olduğunu söz eden Av. Şimşek, “Kişilerin başkalarını rahatsız etmemesi, kimsenin hakkını ihlal etmemesi ve idare planına uygun hareket etmesi gerekir. Kat maliklerinin yükümlülükleri; bağımsız kısımlarda yaşayan kiracılar, burada oturma ve faydalanma hakkına sahip olan üçüncü bireyler ve bağımsız kısımlardan daima olarak yararlananlar için de geçerlidir. Apartman ortak alan işgali; ana yapıda ortak alan olarak belirlenen yahut ortak tesis olarak kullanılan yer, modül, tesisat ya da eşyalarda başka kat maliklerinin isteği alınmaksızın tamir, boyama, tadilat üzere değişikler ve yenilikler yapmak ve bu alanları müsaadesiz kullanmak olarak tanımlanabilir. Bu işgal büyük bir yenilik ya da ekleme yapmak biçiminde olabileceği üzere bir eşyayı daima olarak orada tutmak da olabilir. Bahçenin otopark olarak kullanılması, başka kat maliklerinin onayı olmadan bahçeye kamelya inşa edilmesi, garaj olarak kullanılan alanlarda eski eşyaların koruma edilmesi ya da daire kapılarının önüne ayakkabı bırakılması ortak alan işgali olarak kabul edilir” diye konuştu.
ORTAK ALANIN İŞGALİ DURUMUNDA NE YAPILMALI?
Bu ortada kat maliklerinden ya da ana gayrimenkulde yaşayanlardan birinin apartman ortak alan işgali yapması durumunda bu bireylere karşı dava açılabileceğini söyleyen Av. Şimşek, “Ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kat maliki hakkında süreç yapılması talep edilebilir. Tekrar talep öncesi ortak alana müdahalede bulunan kat malikine ihtarname de gönderilebilir. Bu ihtarnamede, verilen müddet içinde kat sahibinin ortak alana müdahaleyi sonlandırması istenir. Kat sahibinin ihtara uymaması durumunda dava açılabilir” dedi.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan ve tesisler üçüncü şahıslara kiraya verilebilir mi” istikametindeki soruyu da şöyle yanıtladı:
“KMK’nun 45. unsuru uyarınca ; “…ana yapının dış duvarlarının, çatı yahut damının reklam gayesiyle kiralanması üzere kıymetli idare işleri fakat bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” biçimindedir. Kanunun kelam konusu amir kararı ve bahse ait Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, ana taşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, fakat tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla imkanlıdır. Hasebiyle, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle aldıkları bir karar olmadıkça kiraya verilemez. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.
Ayrıca kat malikleri tarafından idare planına da ortak yerlerin kiraya verilebileceğine ait bir karar konulabilir. İdare planında kiraya ait bu türlü bir kararın bulunması halinde, İdare planının bu hususu KMK’nun 28. hususu uyarınca tüm kat malikleri ile külli ve cüzi haleflerini, ayrıyeten yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Sonuç olarak; Oybirliğinin sağlanamadığı hallerde ise, karara katılmayan her kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel heyet kararının iptali için belirtilen mühletlere bağlı olmaksızın kiralama kararının iptali için mahkemeye başvurarak kararın iptalini ve ayrıyeten kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilecektir.”.